新加坡的公共住房经验 新加坡是亚洲社会房地产市场发展得最健康的国家。新加坡学习了欧洲公共住房的经验,又结合自己的国情,创造了独一无二的公共住房制度。如果说在西方社会,公共住房主要是为了社会弱势群体的,那么在新加坡,公共住房是为全体社会成员的,80%以上的家庭住在公共住房。公共住房投资是新加坡社会性投资的最为重要的一个环节。应当指出的是,新加坡的住房政策的指导思想就是“居者有其屋”的传统儒家思想。 反观中国,房地产从一开始就被认定为经济增长的一个最主要的来源。或者说,房地产是包括从中央到地方的各级政府GDP主义的一个核心组成部分。在GDP主义的指导下,房地产成为生产(建设)性投资,而非社会性投资,从而剥夺了房地产的公共性。房地产本来就是一种特殊的社会产品,因为其直接关切到社会成员的空间居住权。同时,房地产也直接关乎社会稳定和和谐。但在GDP主义构架内,房地产的唯一考量是利润,而非社会生活的其他方面。 这样,无论哪个角色,政府、发展商还是投资者,都想从房地产那里获得巨额的利益。正因为这样,在中国房地产投资过程中,带有极大的投机性。一些投资者甚至仅仅是为了投机。当房地产被投资者或投机者所操控时,其和大多数社会成员的实际需求就没有了任何关系。(类似的情况也表现在投机性金融经济和实体经济毫无关系上。) 应当指出的是,中国的地方政府也是这个过程中的投机者。不管地方政府投机的动机(如地方财政考量)的理由如何,在制造房地产泡沫方面,地方政府和发展商同样具有不可推卸的责任。实际上,大量的泡沫是地方政府和发展商利益共同体的结果。更为严重的是,对房地产投机的巨额利益,也正在促使中央国有企业大举进军这个产业。 GDP主义盛行,有关方面就很难推出有效的房地产发展政策。这些年来,面对社会的不满,尽管也有一些政策出台,例如“廉租房”和“廉价房”,但远不能解决问题。更重要的是,抑制房价政策结果刚好是政策初衷的反面,就是说,每出台一个控制房价从而帮助中低收入家庭的政策,就把房价推到一个新高点,从而又一次为低收入家庭雪上加霜。原因再也很简单,无论是发展商还是地方政府都有巨大的动力来扭曲政策,从政策“寻租”。 中国房地产成为资本的“游戏物” 正因为房地产的唯一目标是“钱”而非社会大多数成员的需要,中国的房地产市场呈现出过度的开放性和投机性。在剥夺了大多数社会成员的居住权的同时,中国各地的房地产不仅向国内的“炒房团”开放,而且更向国际资本开放。很大程度上说,中国房地产已经成了国内外资本的“游戏物”。 从技术上说,要遏制炒房和投机并不难,例如可限制购房的数量、规定住房居住的最低年限、收取房产税(即是在宣称私有财产不可侵犯的美国也是征收房产及其房产继承税的)等等。问题在于,所有这些可以非常有效的举措并不符合发展商、投机者和地方政府的共同利益,没有人会使用这些技术来限制房地产。 进而,如上面所说,房地产也绑架着中国经济和中央政府,有关部门也没有动力真正去采取行之有效的方法,尽管它们也面临社会的压力。毕竟,在这个体制内,对有关部门来说,经济利益大大重要于社会利益。 很显然,就房地产而言,中国政府面临双重的挑战。一方面是房地产泡沫,房价泡沫一旦破灭,总体经济就要遭殃。另一方面是社会成员的居住权。在各种社会文化因素的作用下,大多数中国人非常认同居者有其屋这一说法,年轻人普遍并认为幸福和房子息息相关。这两方面的后果都会影响社会政治的稳定。 最严峻的是,尽管这样的压力其他市场经济国家也面临过,但中国没有其他国家解决房地产问题的动力和制度机制。在西方国家,房地产从经济政策演变成为社会政策是有强大的社会运动来推动的。在强大的既得利益的面前,中国的房地产政策似乎已经山穷水尽。一定也要有强大的社会运动来促使房地产政策的有效转型吗?人们只能拭目以待了。 |