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日志

房价、土地财政

已有 1310 次阅读2012-1-14 23:01 | 财政, 房价

1994年分税制为基础的分级财政管理体制推出后,中央政府的财权大幅增强,地方政府的财权则被压缩,且税源零散、稳定性差;国家和地方的关系成了财权上收,事权下放,地方税收有限,却要处理大量经济、社会事务,这使得长期积累的地方财政欠债问题更趋恶化,同时由于大规模的私有化,使得许多地方政府虽然短期获得一笔收入,但对经济资源和国民经济的控制能力也受到严重削弱,没有相关产业作为支撑,于是土地财政登上历史舞台,必然地成为政府收入主要来源。

 

1998年1月,以时任国家副总理朱某接见深圳地产商王某为标志,持续了近十年的房改进入了全面取消福利分房的最终阶段,开始纯市场化的货币分配制度;

5月,中国人民银行适时颁布了《个人住房贷款管理办法》,并特意安排1000亿元的贷款指导性计划,从此贷款买房正式走进了中国人的生活;

7月3日国务院正式宣布停止住房收入分配,逐步实行住房分配货币化,并将"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。

 

这场商业化房改缺乏民众、民意参与的同时,有意无意间还带有太多的权宜之计,以致并没有从制度上确立保障性住房建设的标准,亦未能对政府参与地产市场的行为做出规范,这就为日后卖地财政政商勾结埋下了伏笔。

 

从此财政收入一直快于GDP增长,越来越多的财富集中到政府、官员的口袋,假如财政收入仍然像2007年那样超过GDP增长幅度近一倍的速度飙升,那么早在2016年,迟在2025年,中国GDP的50%都将被政府收入囊中。

 

一切近乎完美。

 

房屋越建越多,但一套楼盘需要支付的税费多达数十种,占开发成本少则两成多则近半,楼价与日俱涨,上升幅度非但超过了大部分居民收入增幅,并很快脱离了普通居民的消费能力,高企的楼价更接近从民间攫取财富的收入分配工具,呈现出极其明显的货币现象。激起了民众的不满和愤懑。各地大肆推倒旧楼、征用农地大兴土木的举动更是严重恶化了本已十分激烈的社会矛盾,因地而起的群体性事件乃至恶性暴力事件层出不穷。

 

中国楼市长期极度繁荣,促使各式各样的资金进入楼市追求保值、增殖,这就令以私营企业为主体的轻工业、服务业处境更趋艰难,极大地挤压了实体经济,而这些企业解决的是中国80%以上的就业。如此一来,普通人购房能力更是大幅下降,对于房贷的依赖继续上升,在间接上也将导致中国银行业坏账风险持续增加,甚至最终会拖垮中国的地产和金融体系。

 

地方政府通过土地财政和与银行的合作,硬是将融资平台的功能发挥到极致。导致地方银行因此出现了大量不良资产,破坏了金融秩序并构成一定的潜在威胁。

 

地方能力之强,显然超出了中央的预期。

 

为此,自2005年起,国家不断推出各种名目的调控政策,然而面对高耸的楼价,这些政策毫无例外败下阵来。

 

上头是英明的,坏事应该都是底下干的!

 

莫名其妙的是:今年(2011)年初中央要求地方政府从土地出让金收入中提取10%作为农田水利建设,最近两部委则要求从出让金收入中再提10%作为保障性住房的资金来源。这意味着土地出让金收入必须做大,才能有水利建设、保障性住房等资金来源的保证,那么,土地价格就要维持在高位,房价就不能大跌。

 

加息本是让资产泡沫消退的最有力手段,但房地产泡沫一旦破灭,地方政府通过土地和房屋抵押的贷款就存在抵押物价值不足的风险。就意味着地方政府的土地财政难以为继,这会导致债务链的断裂,最终导致银行坏账率大幅上升乃至金融危机。这就可以解释央行面对通胀压力,只把准备金率提至21.5%的奇高水平却不敢加息的原因。

 

通过以上分析,不难看出,楼价的非正常上涨,其实更像是政府、地产商和货币当局在有意无意中的一种共谋,不但反映中国社会高度不均的财富分配现状,并且为各种各样的强势利益集团所放大。

 

泡沫化的中国地产面临的很不是繁荣还将有多久的问题,而是泡沫何时破灭,如何破灭的命运。那么附着在泡沫之上的土地财政又将如何继续呢?

 

目前土地都是通过买断的方式使用几十年,地方政府官员乐于寅吃卯粮、竭泽而渔,根本不考虑下一任政府官员如何解决财政收入的问题。

 

倒霉的继任者,将面临怎样的局面呢??

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