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第二,掠奪城市拆遷戶的利益。
房地產開發商繞過國家規定,拿到土地的渠道多達10個,其中就包括城市中的“危房改造”土地。房地產開發商在付出“灰色”的高額“交易成本”後,為了保持利潤,只能“從羊身上拔毛”,其拔毛的方式之壹就是想方設法降低拆遷成本。而各地的拆遷戶分散無助,加上各地主管拆遷的政府官員都是拆遷的隱蔽受益者,自然毫無例外地為房地產開發商撐腰。於是中國近十年來,城市拆遷戶們在暴力拆遷過程中,紛紛失去安身之所。據中國國家建設部統計,2002年1—8月份受理來信共4,820件次,其中,涉及拆遷問題的占28%。上訪1,730批次,其中反映拆遷問題的占70%;在集體上訪的123批次中,拆遷問題占 83.7%。[14]可惜的是,拆遷引發的公平和穩定的問題,並未引起中共最高當局重視,處於放任狀態,以至後來房地產商在拆遷過程中,收買黑惡勢力介入拆遷,發生許多惡性事件,如遼寧省拆遷戶胳膊被砍斷等類似事件不斷發生。在拆遷戶與房地產開發商之間,因抗拒暴力拆遷引發的沖突越來越多,最著名的是 2003年8月南京拆遷戶翁彪被迫自焚事件。
2003年壹年內,在中共統治中心北京天安門廣場先後發生了十余起自焚事件,其中幾位自焚者就是因征地拆遷導致家破人亡的苦主。面對中國百姓這種最後的悲慘反抗,中國政府不但不秉公調查案件背後的冤情,反而將自焚者作為危害社會治安者加以拘禁,並將為拆遷戶打官司的律師鄭恩寵以“泄露國家機密罪”投入監獄。所有這壹切,徹底表明中共統治是中國歷史上最黑暗的威權政治。
各城市的拆遷工程早就已經成了官商勾結,無恥掠奪拆遷戶私有財產的醜惡戲劇。在2003年8月22日南京鄧府巷拆遷戶集體自焚事件發生後,江蘇省省委書記李源潮也不得不承認:“城市房屋拆遷和農村土地征用,現在已經成為‘沙灘流水不到頭’的兩大問題。[15]所謂“沙灘流水不到頭”,指的是政府雖然規定要給拆遷戶補償,但用於補償的金錢在各個環節都被貪官汙吏們拿走了,最終拆遷戶得不到合理的補償。從各地城市拆遷戶的慘烈反抗來看,可以毫不誇張地說,中國房地產商腰包裏嘩嘩作響的金錢,凝結著不少城市拆遷戶的血淚。據建設部有關部門統計,目前全國房地產市場中有50%左右來自於拆遷所產生的被動需求,安置補償不合理,政策不到位,導致拆遷戶利益受損失,嚴重的甚至造成因拆致貧。這是引發拆遷矛盾的最直接的原因。房屋拆遷成為城市社會矛盾最尖銳的領域之壹。 2004年上半年因征地拆遷而引發的到建設部上訪的人數有4,026批、18,620人。其中集體上訪905批、13,223人,個體上訪3,121批、 5,397人,半年就超過2003年3,929批、18,071人的全年上訪總量。[16]
第三,掠奪農民賴以安身立命的土地。
中國20多年前的農村土地制度改革,即“家庭承包責任制”只是讓農民擁有土地使用權,並沒有允許農民擁有土地所有權,這種制度上的缺陷最後導致縣、鄉、村三級政權的官吏們成了土地的真正主人。從上個世紀90年代開始,中國農民土地被低價征用的悲劇不斷在中國上演,2004年1月,《南方周末》登載壹篇文章 “別奪走我的麥田”,該文記述山東齊河縣農民失去土地的悲慘遭遇,[17]但那只是中國成千上萬群失去土地的農民的壹個縮影而已。
中國農民貧困的根源之壹在於土地權利的貧困,只有土地使用權而沒有所有權的農村土地最後成了縣、鄉、村三級幹部肆意掠奪的對象。浙江師範大學王景新教授在冀、魯、鄂、桂、浙、滇等11省134個縣作了抽樣調查,發現擁有土地的農業人口只占總人口的84.5%。據此推算,全國至少有13.7%的農民無地。據國土資源部統計,1987~2001依法審批的征用土地數,加上違法占地約為4,074~4,420萬畝,按人均0.8畝計算,失地農民總數約在 5,093~5,525萬。[18]這些失地農民的血淚故事,只有少數能夠見諸於媒體、與其他發展中國家壹樣,中國之窮,就在於私權不明確以及政府的高度腐敗。在中共威權統治下,中國公民與政府之間沒有任何討價還價的博奕機制。
第四,大量偷漏稅。
據報道,九成房地產企業嚴重偷漏稅。2003年,南京市地稅局稽查分局耗費半年時間,對2002年度納稅額較大的88戶房地產業企業進行了稅收專項檢查,竟然發現87戶有偷漏稅問題,涉稅金額高達5,031.66萬元。據報,這種現象在中國相當普遍,多數贏利的房地產開發企業向稅務機關申報的是“微利”或者“虧損”。不過稅收是抽象的“國家利益”,在房地產商那裏獲取了利益的官員們對此睜只眼閉只眼,並不積極追查。[19]
第五,榨取購房者
房地業的“黑”壹直是中國消費者設訴的壹個主要問題,不少欺詐都發生於房地產預售中。房屋質量往往低於銷售時的承諾,收取的各種附加費用更是多於牛毛,還有少數開發商連地價都未交清,導致購房者拿不到房地產證。針對消費者投訴,中國聲稱要在2004年開始“中國房地產揭黑維權行動”[20]。
這種榨取激化了社會矛盾。據統計,2003年前10月,全國商品房平均銷售價格為每平方米2,470元,在上海北京廣州深圳等城市的房價則高達每平方米 6000多元以上。而2002年全年城鎮居民人均可支配收入約7,000多元。以壹家三口計算,全國城市家庭的年收入和城市平均房價比在1:12左右。再考慮到目前中國收入分配差距日益拉大這壹因素,可知壹般城市居民購房相當困難。房地商的不誠實欺榨,導致無力購房的貧民怨氣積結。
四、房地商的巨額投資從何而來?
最後還必須回答壹個問題:中國富商在進入房地產業前,大都是沒有多少錢的“醜小鴨”,通過投資房地產業,他們才成為萬人矚目的“天鵝”。那麽他們投資於房地產的巨額金錢由何而來?
答案只有壹個,中國國有銀行的信貸資金是他們開發房地產的資金來源。
中國的房地產企業在開發之初,普遍都面臨自有資金不足的困境。必須從中國國有銀行“借雞生蛋”,從開發資金到建築企業墊付的工程資金,幾乎都依賴於銀行的信貸資金。這壹過程充滿了房地產商與銀行官員的權錢交易,加重了銀行的信貸風險。
近20年來,中國房地產信貸政策已經變了6次,目前仍然在起作用的是2003年6月13日人民銀行下發的《關於進壹步加強房地產信貸業務管理的通知》。這壹政策剛出爐時,在房地產企業中曾引起軒然大波。不少房地產商們認為,這壹政策切斷了房地產開發企業的資金來源,將導致50%以上房地產企業破產,70% 以上樓盤因缺少資金而被迫停工。這種“恐慌感”充分說明了房地產業對銀行貸款的依賴性。但半年多以來,這壹通知並未真正起到作用,因為貸款難度加大,只使銀行管理貸款的人多了壹項索賄的資本,並沒有真正切斷房地產商的資金血脈,中國的現實再壹次證明了中國政府的“軟政權化”。
在房地產業幾近瘋狂的擴張背後,潛伏了大量風險。據統計,1998年商業銀行房地產開發貸款余額為2,680億元,2002年已經高達6,616億元,年均增長25.3%[21]。在上世紀90年代,中國人民銀行(即中央銀行,簡稱“央行”)還設有融資中心,當時融出的許多資金,現在都成了不良資產。據央行有關人士透露,央行融資中心融出的資金,有85%最終轉化為廣東、海南的房地產[22]。2003年2月底,央行發布《2002年貨幣政策執行報告》,公布了中國人民銀行對部分城市商業銀行2001年7月1日至2002年9月30日發放的房地產貸款的檢查結果:違規貸款和違規金額占總檢查金額的 24.9%。如果這個檢查結果在中國有代表性,即意味房地產貸款中有近1/4是違規貸款。[23]銀行主管之所以願意違規放貸,當然是為了個人謀取私利。
事實充分說明,被同時列為中國最盈利行業與暴利行業之首的房地產業,完全是開發商與政府官員及銀行貸款主管密切合作,共同掠奪中國公共財與百姓私產的高腐敗樣本。
五、房地產開發形成的財富黑洞
這樣畸形發展的“房地產業”,將為中國社會的發展做出何種“貢獻”?筆者認為,除了讓壹批房地產商與政府官員成為富豪之外,還將導致兩個嚴重的社會惡果:壹是政府財力弱化,從而導致公共服務質量劣化。因為政府手中最主要的資本“城市土地”已經通過“城市開發”轉移到了房地產商手裏,政府將無力提供公共產品的建設與服務;二是激化社會矛盾。由於中國公眾沒有表達利益訴求的正常管道和解決訴求的機構,強制性的城市拆遷與征用農民土地,逼得許多平民走投無路,必將成為累積社會矛盾的火藥桶。中國政府再治國無術,大概也沒幼稚到指望受冤無告的老百姓只會選擇“自焚”這壹方式傾瀉他們的不滿。
在任何國家,土地都是不可再生的重要資源,更是國家積累建設資金的重要來源。在有著天文數字般龐大人口的中國,土地資源的約束已經相當嚴峻。在人均耕地很少的情況下,中國大陸政府大量出讓土地有著雙重目標:壹是通過土地使用權出讓來積累建設資金,這對資金匱乏的中國來說,確實非常必要;二是希望通過此舉促進住房商品化,以改善中國人的住房條件。但是由於權力的高度市場化和權力層的群體腐敗,使實際結果遠遠偏離了上述目標。
首先,由於”壹級市場”上實行土地供給雙軌制(行政劃撥和有償出讓)模式,這就使大部份土地通過行政劃撥流入”二級市場”,這部份土地基本上沒有多少收益可言。而有償出讓的那壹部份,由於缺乏地價評估、地價管理的行政法規和公開的地價標準,使許多地方的掌權者在有償出讓的過程中,為了從中取利,競相壓低地價,隨意處置土地資產,造成國有土地收益大量流失。大量資料表明:中國”土地”二級市場””上的價格並不低,1985年壹般城市地價約為5~8萬元/畝, 1988年上漲為15~20萬元/畝。90年代前期沿海地區和珠江三角洲城市的地價猛漲,已超過100~200萬元/畝,有些黃金地段更高達700萬元/ 畝。[24]這些價格往往是”壹級市場”的數倍乃至10多倍,價差在中間環節大量流失。所以不少地方的土地雖然大量出讓,但地方政府卻未能形成大的積累,只使不少權勢者和參與炒地者成為巨富。有人曾算過壹筆詳細的帳,政府出讓的大部份未經開發的生地或不完全具備“七通壹平”條件的毛地,土地價格大多都很低。根據北京市黃金地段土地價格分析,未開發成熟的土地批租價格只占開發成熟的土地價格的10%,即:壹塊開發成熟的土地的價格,壹般包含10%的土地出讓金、30%的基礎設施和基地處理投資,以及60%的土地增值費。也就是說,在中國這段時期這樣壹種土地供給方式下,政府出讓毛地或生地,僅僅只能拿到” 二級市場”上土地價格的10%。[25] 至於中國房地產業的利潤,用行內人士的話來說是壹個“秘密”,即壹個永遠也無法測知其深淺的財富“黑洞”。每壹個涉足房地產的人,由於土地的來源和拿到土地的時間不同,從而得到的利潤也很不相同。總之,通過這種“灰色渠道”形成的收入分配畸變,是當代中國社會發展過程中最具政治意義的方面,它誘發了社會道德的大滑坡,使社會秩序不可避免地陷入動蕩混亂,社會公眾對於不公平現象的怨恨情緒普遍增強。
其次,出讓土地雖多,卻並未使民眾的住房問題得到多少實質性的解決。由於”土地”二級市場””價格過高,建造以中下等收入者為銷售對象的大眾化住宅根本無利可圖,開發商們紛紛建造豪華公寓和高級住宅,以港臺人士和國內的“大款”為銷售對象,這就使中國的房地產市場陷入嚴重的供需脫節。據房地產業內人士對世界各大經濟中心城市的樓價進行對比,中國大陸中心城市的樓價已與英國、美國的中心城市不相上下,比加拿大、澳大利亞還要昂貴。據《中華工商時報》公布國家建設部的房地產市場數據,1995年中國大陸商品房空置達5,046萬平方米,2000年即達到8,000萬平方米。但其價格卻使缺房的工薪階層積畢生之力都無法購買。直到房地產價格連續跌了兩年以後的1996年,在內地大城市如上海、北京,以及沿海的廣州、深圳等地,壹般規格的商品房每平方米價格尚需 4,000~6,000元,壹般省會級城市如武漢、長沙則需3,000元左右。根據中國大陸的收入水平,每平方米超過2,000元的商品房價格,與工薪階層的購買力相去甚遠。[26]商品房積壓到1996年,就出現了這樣的情況:中國華興河北實業發展公司對10幢建成幾年沒能售出的高級別墅實行爆破撤除,將其夷為平地,準備另建公寓樓,當地百姓為之嘩然。[27]
從世界經驗來看,房地產發育有兩個基本條件:壹是人均房地產比重和城市化水平,二是社會資本積累速度。就第壹個條件而言,中國大陸人均房地產水平不僅遠遠低於發達國家,也低於壹些發展中國家。城市化水平也比較低,這是房地產市場發展的有利條件。就第二個條件而言,這些年中國大陸社會資本積累的速度相當快,但是分布卻極不均衡,主要集中在7%的富裕及富豪型家庭手中。這些家庭壹般已擁有令普通民眾望塵莫及的住宅,其中有些家庭還擁有多套。而有購房需要的工薪階層面對如此昂貴的房價,卻並沒有有足夠的購買力。也就是說,中國目前這個房地產市場之所以“人氣”不旺,購買者不多,是因為這個市場在很大的程度上是 “炒”上去的,而不是建立在有支付能力的需求之上的。這方面情況可以從兩方面得到論證:壹是1995年中國房地產開發企業經營狀態。據統計,這壹年房地產企業有40%處於停業狀態;處於經營狀態中的企業有13.64%,但卻處於虧損狀態;處於其他狀態的占46.36%。二是房地產市場狀況低迷,這壹年,商品房空置率增長了53.46 %,全國房地產開發企業負債率達72.36%,除上海、廣東、浙江和貴州之外,其它25 個省市出現行業性虧損,開發企業的虧損面達52%。[28] 世界銀行對許多國家進行調查後發現,住宅價格應保持在家庭年收入的3至6倍為宜,超過6倍則很難有市場。以中國家庭年收入排列在第1、2名的北京、上海兩地計算,1995年上海壹個雙職工家庭年收入為18,000元左右,按照中國大陸目前的商品房價格,壹個家庭要購買壹套中等水平、面積為70平方米的商品房,約需30余萬元,為家庭年收入的16倍左右。[29] 到2001年為止,即使是家庭年均收入遠遠高於全國普通大中城市的北京,購買壹套80平方米的中檔住房,也需要付出38萬元人民幣,是家庭年均收入3.4 萬元的11倍。[30]而目前在中國大陸,除了就業政策之外,再也沒有任何公共政策比住房政策對民眾影響更大。截至2000年年底,中國大陸官方公布的最新統計數據表明,大陸民眾人均住房面積僅為10.25平方米,[31] 距離官方許諾的“小康水準”人均25平方米住房的差距還相當大。這方面的挫折和失望越多,民眾對改革的滿意程度就越低。 |
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