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买到没问题的房子,成了一种奢望 [复制链接]

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发表于 2021-6-14 09:41:51 |显示全部楼层

“现在买房,就要做好维权的心理准备。”郑州谦祥·世茂万华城二期的一位业主郑邡向燃财经说道。5月23日,这位业主刚刚和小区其他100多位业主经历了一场维权。

“我们的楼盘即将于6月30日交房。但大概4月份的时候,有业主进到即将交付的小区却发现诸多‘货不对板’,包括入户大堂由高端大门变成逼仄小门,宣传页面写的绿化也变成了水泥地面。最难以接受的是,8号楼入户大堂通往电梯的走廊是一条仅有1.2米宽的窄小过道。”郑邡介绍。

“1.2米的走廊,如果两个人相向而行,必须有一个人侧身、才能让另一人顺利通行。如果发生火灾或其他紧急情况,人群疏离将会是另一场灾祸。而且,如果这个走廊只有两三米,大家忍一忍也就算了。问题在于这个走廊有近10米,这么长又这么窄,确实过于压抑了。”万华城另一位业主补充道。

在地产维权频发的今天,万华城业主遭遇的问题,甚至算不上大问题。比如,5月30日,郑州另一个楼盘鑫苑国际新城四期五号院的业主也踏上了维权之路,询问为何小区即将迎来交付,主体却尚未完工,并且工地上仅可见几个工人在施工。

鑫苑国际新城四期五号院业主最担心的是,小区会不会烂尾。因为其开发商鑫苑已有多个项目延期,并且还有自媒体报道公司资金链吃紧。

燃财经也留意到,在差不多同一时间,从南到北、从东到西,不分一线、二线、三四线城市,维权在多个城市发生。

比如6月前后,就有消息报道:深圳天健天骄交房日却变维权日,房内出现水泥板缺角、落地窗漏风,以及楼栋外立面铝条松动、地下车库渗水等问题;万科香蜜府业主投诉,万科私自加建违建,安装易致火灾的铁皮烟道。

6月5日,北京顺义祥云赋小区业主质疑“央企中粮,何以造出‘纸糊’的房子?”表示:祥云赋交房在即,却被业主发现楼体外立面凹凸不平、大面积鼓包等质量问题。6月2日,重庆龙湖春江天境业主为孩子穿上白T恤,上书:“还我学校,我要上学。”对龙湖春江天境承诺配套学校最终落空进行维权。

“我在2008年进入律师行业,记忆中大概从2014年开始,房产相关的维权就多了起来。这几年更有愈来愈多之势。从维权的内容来看,排名靠前的是烂尾楼、售后包租、逾期交房、学区房虚假宣传、精装修质量问题、主体结构质量问题等,其中尤以烂尾楼为甚。”上海秦兵律师事务所徐斌告诉燃财经。

“而且,以往可能多数是小开发商出小问题,但现在中弘、泰禾这个级别的开发商也开始出问题了。”徐斌表示,“打个比方来说,以前房产出的问题都是小毛病,类似于感冒,但现在则是大规模的大毛病,类似于新冠。”

2018年前后,维权问题达到了一个新的高峰,并引发了各界的关注,2018年的博鳌房地产论坛上,时任绿城总经理、现任绿城管理CEO李军就直言不讳地说:“一直劝身边的同事这两年不要买房,因为近两年的房屋质量是最差的,维权潮会在这几年出现。”

这两年,房屋频出问题的对象,已经从小型开发商,逐渐蔓延到大型品牌房企。2020年7月16日,在“迟到”的315晚会上,节目就点名批评了万科、招商、远洋三家房企“精装修”变身“惊装修”。让人惊叹:“浓眉大眼的品牌房企也靠不住了。”

在业内人士看来,房地产维权现象居高不下的背后,是房企风光不再的折射。在房地产高速发展时期,房企可以用高负债、高周转、高溢价的方式运转,但随着相关调控的到来,房地产也要作为一款产品,走向精细化、并重视性价比之路,这对于习惯了粗放式发展的房地产来说,困难多多,这也导致交房与宣传不符、质量简配等问题高频发生,更有转型不利的房企,出现了延期交付、项目烂尾等问题。

值得注意的是,国家对房地产的相关监管,一直保持着强有力的姿态。今年1月6日,新华社发表了采访住房和城乡建设部部长王蒙徽的文章,就如何促进房地产市场平稳健康发展的问题,王蒙徽提出要落实五项内容,其中包括“完善市场监管机制,开展整治房地产市场秩序专项行动,维护群众合法权益。”不少维权问题,在有关部门的介入下,也得到了妥善的解决。

不过,购房对于大多数人来说,都是人生中的一件大事,因此,买到一套没有问题的房子,就成为了社会的一种普遍期待。如何让这种期待不落空,则是整个房地产行业需要认真思考的问题。



业主无奈维权

越来越多的业主不得不走上维权之路。

以往,郑邡从来没有想过自己也会和网络上看到的那些维权人一样,不得不拿起法律的武器,来为自己争取合法的权益。他苦笑道:“以前都是看别人买房维权,没想到有一天也会轮到自己。”

郑邡是河南人,大学毕业之后在上海工作了6年,考虑到在上海定居的难度太大,最终选择了回到省会郑州发展。

像郑邡这样,在北上广深闯荡,但最终打算回郑州安家的河南人并不是个例。“我是河南人,目前仍在深圳工作。但计划回郑州发展,所以于2018年5月买了万华城的房子。”另一位万华城业主介绍。

6月4日,燃财经走访万华城售楼处时,销售人员也表示:“目前外地户口在郑州可购买一套住房,我们楼盘也有很多购房者是在北上广深这些城市工作。”

但这些怀揣着回“老家”省会定居的河南人没有想到,他们定居的第一课是如何维权。

资料显示,万华城位于郑州市高新区科学大道,是一个总占地面积1500余亩、总建筑面积约450万平米的大盘。项目一共分1、2、3、5、6、7六期开发,其中一期已经交房并入住,二期即将在2021年6月30日和12月底分两批交付,三期尾盘在售,五期是在售主力,六期和七期规划中。

“6月30日交付的是二期的8、9、10、11四栋楼,目前只有8号楼入户大堂有问题,因为它外侧是商铺,我们都猜是商铺挤压了走廊的面积。但据我们了解到的,12月底即将交付的3、4、5、7号楼中,3、5、7号楼也有一样的问题。”郑邡告知燃财经。

图 / 万华城销售中心现场(右侧楼体为即将交付的二期)来源 / 燃财经摄 有问题的不只是二期8号楼。万华城已交房的一期,即将交房的二期,未来交房的三期,甚至还在售的五期,都曾被维权。 “今年三月,因为售楼时承诺的学校迟迟未有动工迹象,一期业主的孩子甚至面临着无学可上的困境,二三期业主也可能会被波及影响,所以大家联合起来进行了一次维权。五月初的时候,五期业主发现自己的房子离公墓直线距离只有200米,所以也进行了一次维权。再之后的5月23日,因为交房在即,业主提出的大门、绿化和走廊逼仄的问题迟迟没有解决,二期业主进行了一次维权。”郑邡表示。 维权并不是易事。为了维权,业主们使出了“十八般武艺”,自建公众号、写得一手好文章说明情况已是标配。这一次,万华城业主还写起了诗——“入户大堂,实为走廊!一米二宽,再现雨巷?排队回家,不是理想,二人同走,实为梦想!” 但维权的结果不一定如人意。“学校的问题因为涉及面比较广,所以在维权之后,开发商加快了学校的建设进程,宣称明年9月能开始招生。入户走廊的问题,目前给出的解决方案是8号楼入户走廊拆掉两边墙面的瓷砖,可以增加大概10厘米的宽度。”郑邡介绍。 另一位3号楼的业主于华则表示:“年底交付的3、5、7号楼,开发商表示可以回购商铺,用以增加入户走廊面积。但回购商铺的费用需要由业主承担。” “10厘米能增加多少宽度?”郑邡直言。于华也担心:“开发商承诺的回购商铺,是否会如约履行?费用又为何由业主承担?” 至于万华城五期距离公墓过近的问题,并没有相关回应和处理结果发布。但购买了郑州市南边的恒大林溪郡,同样面临距离墓地过近的困扰,一位业主告诉燃财经“今年3月我们曾就此进行过维权,但问题并没有被解决。现在我们正在准备起诉恒大隐瞒重大不利因素、欺诈消费者 ,退房并承担包括银行利息等一切损失。这也是房管局给业主的建议。

维权问题不断
实际上,不仅仅是万华城,如今,维权成了买房人的一门必修课。 早几年,装修曾是维权的主要原因。据多个媒体报道:2018年7月,1000多个来自不同楼盘的业主,齐聚在成都房管局门口,手里举着写着各自楼盘名字的白纸,要求开发商“返还公摊部分精装费用”,以及“开放样板间”;2018年11月,仅当月武汉就有包含海伦小镇、广电兰亭时代、当代万国城等近20个楼盘因精装修问题产生维权。 “2019年我在(广东省)中山市买的房子交房,仅我自己就检查出了墙壁水泥不平、不实、地面部分渗水等问题。”中山市一位购房者阿霍告诉燃财经。北京的一位验房师周师傅也直言:“新房无论是毛坯还是精装,几乎百分之百都会存在问题。” 但现在,这些问题几乎称不上问题。“检查出问题,反馈给开发商,开发商业承诺会整改。没产生维权。”阿霍回忆道。周师傅也表示:“套内的问题,比如地面、墙面、门窗等细节是很好整改的,基本上反馈给开发商都会按要求整改。我验房这些年,没接触到因为这些问题而维权的。” 如今,业主维权的原因五花八门,走上维权这一步,往往意味着更不可调和的问题。 “虚假宣传”、简配是最普遍的问题。“墓景房”、旁边有垃圾站、承诺的学校“不翼而飞”,以及货不对板,延期、烂尾都成为维权的原因。 图 / 恒大林溪郡靠近村民墓地
来源 / 网络 “这两年的房子确实问题多。”一位地产业内人士阳阳向燃财经直言:“像隐瞒‘墓景’、垃圾站,空许学校,还有将楼盘介绍得美轮美奂,一般都是销售行为。在卖房时,为了吸引购房者买入,开发商往往会承诺学校,同时隐瞒部分不利因素,比如墓地、垃圾站等等。但这是违规的,因为售楼处现场必须公示不利因素。”

因为维权而上热搜的案例随处可见,维权的问题也各不相同。如此前,湖南长沙一楼盘就被曝出,开发商宣传中的人工湖,居然是塑胶制作。河北省三河市燕郊开发区一楼盘,loft格局的二层层高不达标,普通人在屋内无法站立……“房屋质量的问题千奇百怪,有些问题,甚至突破想像。”即使是在房地产行业多年,阳阳依然感叹。


购房者权利意识和维权意提高了,也是维权频发的另一个原因。“我大概2016年入行做家装的第三方监理,就是监督家装施工。今年转做了验房。”周师傅告诉燃财经,“2016年你和别人说请验房师,别人会觉得亏、何必呢。但这两年,大家对于验房明显重视了起来。” 当然,也存在“职业维权人”的搅局。维权频发催生了“职业房闹”。在最初,煽动维权从开发商手里获取“好处费”是他们的主要目的。但现在,“职业房闹”更多的是追求产业链上的利益。2020年7月,钱江晚报就报道指出:有“职业房闹”借业主的身份,混迹于业主群,并煽动维权,从而推销自己的装修业务。 一位郑州市民也向燃财经介绍:“郑州炒房的人很多,比如我之前的领导,就曾向我们炫耀过他新密、开封、洛阳、新郑、中牟的房子都炒过。而对于这群人来说,通过房子获利是最重要的。只要一算账,发现买房赔钱了,他们就会去维权。他们还有系统的维权流程。” 郑邡并不认可他们是被“职业房闹”鼓动:“我们维权那天,开发商的工作人员哄骗我们,说带头的业主已经去开发商办公室‘商量解决办法’,暗示拿了红包。但我们发现,他们说的去了办公室的那几个业主,人根本就不在郑州,怎么去开发商办公室?”

背后的难题
“开发商当然也怕维权。尤其怕事情闹大。”阳阳直言。但一边是成本和利润,一边是房屋质量,为了利润最大化,开发商的算盘计算得越来越精准。 很多房地产从业者,将维权问题高发,归咎于利润率降低。比如,地价正在不断上升,但“房住不炒”的政策导致房价上不去。根据自然资源部数据,2020年,以2000年为基期的重点城市住宅平均地价指数为404,较2019年上升14个点。从趋势来看,重点城市住宅平均地价指数一直呈现逐年上升趋势,其中2015年至2017年的上升态势尤其陡峭。

图 /2000-2000年度重点城市分用途地价指数来源 / 自然资源部2020年第四季度全国主要城市地价监测报告 燃财经梳理发现,早在2011年,“限价令”就已出现,但当时的限价实际约束力不大。直到2016年楼市上涨过快,各地才纷纷强化限价规定,提出了对部分备案楼盘制定最高限制售价等措施。 一升一压,留给开发商的盈利空间就会缩小。杭州房产自媒体“西湖楼市”以绿城集团分别以2008年、2015年和2019年拿下的西溪诚园、留香园、晓风印月为例具体梳理指出:这10年间,地价与售价之差缩水了33%。 对于开发商来说,要在有限的区间里获得更多利润,“减配”、节省成本就是自然选择。偷工减料成为开发商常用的手段之一。此前,在诸多媒体对房屋质量维权问题的报道中,屋内墙体开裂、房屋渗水、墙体脱落等各种质量问题比比皆是。
“(受限价影响)产品溢价不复存在。这也使得产品和原材料的升级可有可无。企业在符合法律法规要求的前提下,将会尽可能选择一些更为廉价的供给。这影响了一部分产业的总需求(如公建部分的精装修等)。”中信证券分析师陈聪直言。 “最好简配的其实是精装修。精装修一般是开发商和购房者另外约定的,不在一般项目成本里。但这却是最好偷成本的,比如报价2000元一平的精装修,用平价产品替代等。”阳阳介绍。 但实际上,对于房屋质量的监管,从土地取得开始,就有严格的要求。一般来说,房地产开发普遍涉及土地取得、在规划指标内通过设计院出图、找施工单位建设项目、达到预售条件进行销售,最后建成交房等几个过程。在整个过程中,设计院、施工单位、监理单位、开发商的工程人员,以及政府的职能部门会在不同阶段对房屋的核心质量提出明确要求,并进行严格监管,比如房屋的主体结构、桩基部分等。 房屋竣工之后,还将先由建设主管部门的建委、质检站,以及规划审批部门的规划局、设计部门,以及消防支队等相关部门进行建筑、质量、消防等验收,之后才是向购房者交房。
然而,部分开发商依然挖空心思的钻漏洞。阳阳直言,“部分开发商依然有可以‘操作的空间’,比如不在房屋核心质量和设计里的绿化、房屋外立面、入户大堂等公共区域的问题是不受质量监管的。此外,室内的墙面空鼓等问题也是一样。” 大多数时候,即使出问题被维权,开发商也有应对方法,维权的最终结果往往并不尽如人意。“对于业主维权,很多开发商尤其是中小开发商,往往能拖则拖,能敷衍就敷衍。”阳阳称,这些都是开发商惯用的对策。“最终得以解决的案例虽然也有,但少之又少。” 不过,即使楼盘维权频发,购置房产依然是刚需,出现维权的楼盘,对销售的影响并不大。6月4日,燃财经前往万华城和林溪郡销售中心,现场均有不少人正在看房。以万华城为例,当日下午三点左右,区域沙盘和项目沙盘前都有一两组带看,样板间也有一组参观。在洽谈区,也有大概四组客人。“该买的不是会买,不影响销售。”万华城销售中心的一位销售人员表示。 重庆的龙樾生态城也在3月底因为噪音严重、绿化面积严重不达标、配套设施严重减配等问题遭遇业主维权。但4月18日发布的重庆住宅周度排名中,该小区又以20698万元的成交金额排名第二。 未来购房者是否会收到质量更差的房子?答案并不明朗。“谁都以为自己会是幸运的那个。”郑邡直言。当不幸发生在每一个人身上之前,每一个人都是这么想的。 “面对质量问题,购房者应该拿起法律的武器,保护自我权益。”徐斌表示,从上而下监督,更利于房地产行业的良性发展。

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发表于 2021-6-14 10:11:48 |显示全部楼层
中国资本家的“智慧”全他妈用在坑人上了!

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发表于 2021-6-14 10:22:06 |显示全部楼层
无处不内卷,无资(本家)不缺德

和资本主义对人民大众月月整,天天整,时时整相比,文革整那么几个人算啥?

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发表于 2021-6-14 12:41:21 |显示全部楼层
想起看历史的时候,蒋介石抠抠索索的小心思,今天的中国资产阶级连蒋介石都不如。星辰大海?哈!

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Rank: 6Rank: 6

发表于 2021-6-14 17:55:48 |显示全部楼层
破防了,好不容易全副身家买了一套房,结果还有问题,还要维权,我是业主我直接破防。

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Rank: 8Rank: 8

发表于 2021-6-14 22:07:02 |显示全部楼层
激活 发表于 2021-6-14 17:55
破防了,好不容易全副身家买了一套房,结果还有问题,还要维权,我是业主我直接破防。 ...

破防,什么意思?

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Rank: 8Rank: 8

发表于 2021-6-15 00:03:38 |显示全部楼层
远航一号 发表于 2021-6-14 22:07
破防,什么意思?

就是悲伤的情绪冲破了心理防线的意思。

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发表于 2021-6-15 22:14:57 |显示全部楼层
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