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租一栋村屋搞“共享办公”能赚多少钱? [复制链接]

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发表于 2021-6-7 12:43:44 |显示全部楼层
挖数刚开始全职自媒体时曾租过一段时间办公桌,那是家附近的一栋村屋,房东原是搞工厂的,赚了钱想发展其他生意,于是盘下附近两栋楼,一栋搞音乐培训班,一栋搞共享办公。
那是2019年中的时候,一张办公桌月租金500元包水电网,那会还挺开心终于有了归宿,写稿也更加的精神满满,谁知几天后体验急转直下,先是隔三岔五断网,后来又搞装修,把我的位置挪到另一地方。

我正有气没处撒,谁知那里生意越来越好,身边逐渐坐满人,租给我那个人可能嫌我给的租金低(500元说是半价因为租的早),每天黑着一张脸,椅子坏了也不给修,于是我租了2个月就跑路了,到星巴克肯德基蹭座。

如今2年过去,家附近几栋村屋都搞了共享办公


我心想需求真那么大?于是决定去走访一番。
先是来到之前租过那间,前台小姐姐带逛,一共5层,除掉一楼前台和顶楼阳台,一共3层拿出来租,2楼是一个大会议室加4个小单间,4个小单间租出去两,一个1880元/月,一个1970元/月。

单间很小大概4平米


3楼则有16个办公桌分开出租,租出去6个一个988元/月,还有2个小单间都租了,2000元一个月,另外还有一个大单间改成了可容纳10个左右学生的自习室,估计要搞成小学托管班。

一个办公桌988元/月


4楼隔开了7个办公室,3大4小,只有一个小的租出去,价格2690元/月。
由此可以推算它一个月的收入是 1880+1970+988*6+2000*2+2690=16468元

好像也不是很高

,不过细想下,这么小一栋楼,一层大概80平,假设弄成那种单间的出租屋,一层租两,搜索附近价格,城中村单间大概900元一个月,装修好一点类似蛋壳公寓那种1400元一个月,算1400元,4*2*1400才11200元一个月,还是搞办公室划算,而且这还不到50%的出租率。

附近好一点的单间1380元/月


不过它们这个价格偏贵,网上查广州即使是CBD的体育西一个工位也才500多,弄个988简直是坑老百姓,还不让讲价。


愤恨中我又走访了另外2个共创空间,这栋大一些,一共7层,1和2层租给一家餐厅,3-7层都是共享办公。

每层我都肉身爬了一遍,3-6层一层10间房,7层是天台但还隔了一间出来,可怕的是每一层几乎都租出去了,空的极少。

有的几间打通成一间大的


这间空的,大概20平米


下楼时跟前台大叔聊了一下,他说整栋楼只剩2间待租,一间20平的租1700元/月,一间刚刚空出来的,50平租3100元/月。

这边一层有2间大的8间小的,可以推算这栋楼共享办公部分一个月的收入是(2*3100+8*1700)*4+1700(7层)-1700-3100=76100元,加上一二层的餐厅月入应该超10万了。


我又去了隔壁那栋,发现出租率也很高,大概80%,后来想想会不会跟地铁站在附近有关?这三栋共创空间都在离地铁站200米左右的位置,离开地铁站出租率估计直线下降。
为了验证这个想法,我骑着小电动车突突突跑到4公里开外的荒郊野岭,说是荒郊野岭其实只是离地铁站远,小区还是很密集的。


这里有一个很大型的共创空间,分了ABC三个区。


在A区逛了一圈,发现每个隔间都有人在里边,出租率逼近100%,观察门口的公司简介,传媒公司很多,看挂的快手抖音logo,应该是搞直播带货的。


舞蹈瑜伽培训也不少,还有小型贸易公司,看挂的女装应该是淘宝店之类,还有搞法务、税务咨询的,都是那种只需3、4个人的小型公司。


这里离地铁站可是有4公里远,出租率还这么高,后来想想跟地铁站可能没关系,跟小区密集有关系,太多太多的人做自媒体和淘宝店了,拿自媒体来说,如今再不是那个一人一笔的公众号微博时代,而是视频为王,做视频门槛又比较高,一般需要3、4个人合伙,租一个离家近又便宜的小办公室再好不过。
这番调研明确了共享办公的需求确实很大,但普通人怎么从中搞钱呢?

写字楼包租的探索

在知乎上搜索 “写字楼包租” 能出来不少分享,以下这段来自一位叫 财商思维 的答主:

首先,在北京上海深圳广州一些交通便利的地方,找到一些写字楼,核心是地铁交通之类的要方便。然后跟写字楼的房东谈好,整层租下来。比如整层面积是2000平,租金100元/月每平米,那么一个月租金就是20万,一般两押一付,大概需要60万的现金。
谈5年以上的合同,这样对房东来说,也省心省事。这种一般来说,一年会有个15天左右的免租期。然后,租下来,根据实际情况隔断,变成5-10个办公场地,弄一些简单的装修,然后就可以委托中介往外去出租了。
有人会问,这有什么技术含量的? 一是不可能能保证长期能出租不断租,二是及时租金有差价,最多也就10块的事情,一个月也就赚2万撑死了,投资一百万,得4-5年才能回本。很多人都是这么想的,却不了解这里面的门道:
1、面积拆分了,租赁面积相当于建筑面积,是可以把公摊包含的,比如200平写320平,400平写540平等等。一般的租客,不太会去丈量面积,主要看使用率和格局,所以你只要隔断的时候,尽可能的可用率提高就行。遇到真较真的租客,真去拿尺子量的,你可以跟他说,公共走廊和洗手间,也算分摊面积的,有本事你不走过道不用洗手间,这样他一点办法都没有。那么这样,多余的面积就全是你的利润。2000平的地方,最后租到2800-3000平,一点问题都没有。
2、面积增加了,物业管理费也是增加的,一平2块的物业管理费,本身虚拟增加了1000平,一个月也增加了20000的收入。
3、某些楼里企业宽带是共享的,或者可以指定用自己的。本身一条宽带一个月租金就1000块,租给10家,一个月就10000块了。这里又有一个月9000快的利润。当然,这个每个地方不一样,有些地方是企业自己申请宽带的,就没有这个费用了。
4、租户也是两押一付,所以你垫出去的钱,其实出租当月就回来了,可能还有多的,这部分钱你该干嘛干嘛去,完全不影响你的资金使用率。而且现在大环境不好,很多创业的都坚持不到一年,合同里如果写的霸王一点,比如没有租满一年,扣一个月押金,这实际也是一笔收入。原文章链接:https://zhuanlan.zhihu.com/p/81004995
这篇文章的核心思想就是整租零售赚差价,假设2000平真能租到2800平,租金一样,那么一年的回报率就是800/2000=40%。
把它套到上述走访的其中一个共创空间,那边一层实际面积大概300平米,附近租价大概2元/平米/天,把一层整租下来一个月需要300*2*30=18000元,4层全租下来就是 72000元。
撇开装修费,那么全租出去一个月能赚72000*40%=28800元,即使只有80%的出租率也有 23040元。
再加上多出的物业费、宽带费及押金,感觉收入还是很可观的,而且这种生意一旦熟练了可以迅速复制,找其他合适的地段继续搞。
包租房
跟这个思路类似的是包租房,这个也已经很多人在搞,具体就是找一些小区的毛胚房租下来,分隔成几个房间然后租出去,比如知乎这个叫包租公陈爵爷的答主:
先举一个例子。这个户型是我拿的我们城市府前花园的一套房子,毛坯房(有些地方叫清水房,就是什么都没有,厕所厨房也没贴瓷砖)。业主租给我的价格是1250元/月。
然后,针对这个户型,我进行了简单的改造,不得不说毛坯房因为啥都没有,因此改造空间特别大。我把3室1厅的房子,改造成了5室1厅,把原来的厨房和客厅都改成了房间,这样能实现最大利润。
现在这个房子常年处于满租状态,而且成为了一个女生公寓,就是只租给女生,现在住的也全部都是美女,非常干净。这几个女生都在一起时间比较久了,相处的都比较愉快。大部分房子到期以后都会续费,省去了我很多重新招租的麻烦。
现在出租的价格:680+600+700+800+730=3510元/月。
每月租金溢价就是:3510-1250=2260元/月。也就是说,如果手上能有5套这样的房子,就能月入过万。原文章链接:https://www.zhihu.com/search?typ ... 5%E7%A7%9F%E6%88%BF
这位答主是把这个生意当成副业来做,自己还有本职工作,因为搞这个也就是前期装修还有招租需要花时间。

看来围绕房子的生意还真是千千万呀。

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发表于 2021-6-7 12:44:14 |显示全部楼层
作者:挖数

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发表于 2021-6-7 12:48:46 |显示全部楼层
感觉中国资本主义现在已经有了一个十分庞大的非生产部门,都靠剩余价值转移过活。

淘宝、自媒体是剩余价值转变为非生产性收入的第一步,这些人又需要“办公条件”,“成本”的一部分又转化为“地主”租金

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