中国房价高昂的原因

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土地购置均价约每平米4400元
合每公顷4400万元或每亩略少于300万元

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https://3g.163.com/dy/article/FSC7N4FS0551M2GC.html?spss=adap_pc

2021年农民拆迁补偿标准

土坯房 不到每平米2000元，砖房2000元以上

混凝土结构两层房3000元以上

所以拆迁补偿成本占地价一半以上是有可能的

你说的也许是集体所有制耕地征地标准？

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sxm 发表于 2021-6-19 10:34
是集体土地征地补偿。国有土地好像征地不补偿，只是拆房子的补偿。一来按面积算房子应该占不了多少地，论 ...

我给你那个来源，然后用土地成交价款除以土地购置面积

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sxm 发表于 2021-6-19 10:34
是集体土地征地补偿。国有土地好像征地不补偿，只是拆房子的补偿。一来按面积算房子应该占不了多少地，论 ...

http://wap.stats.gov.cn/fb/202106/t20210616_1818437.html

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sxm 发表于 2021-6-27 00:25
原文最后一段“中国不收房产税”修改如下：
欧美往往是有房产税的，美国房产税率约为每年收取房产价值的2% ...

中国的土地财政理论上也是用于地方“民生“

另外你那个公式没有看太懂。理论上应该把美国的房产税换算成现值与房屋现价比。

还没有来得及细推，估计是：房产税/（贴现率+折旧率-房产资本增值率）

如果贴现率是5%、房产资本增值率是5%，折旧率是2%，房产税现值就相当于（加上房产税以前的）房屋现价100%，貌似与中国也差不多

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sxm 发表于 2021-6-27 00:25
原文最后一段“中国不收房产税”修改如下：
欧美往往是有房产税的，美国房产税率约为每年收取房产价值的2% ...

简单推导一下：

设买房年房产税为T。美国各州房产税不一，2%是比较高的，平均约1%。房产税每年按市价重估，所以假设房产税每年与市价同比增长。设房产的市价毛增值率（即次年同类新建房次年时价与今年新建房今年时价比）为g，折旧率为d（即今年新建房次年时价与第二年同类新建房次年时价比），净增值率为g - d

那么第二年应交房产税为：T * (1 + g - d)

以 i 为名义利率（贴现率）

则第二年应交房产税在今年的现值为：T * (1 + g - d) / (1 + i)

第三年应交房产税在今年的现值为：T * [(1 + g - d) / (1 + i)]^2

。。。

以此类推至无穷

以上各项相加，总和为：T / [1 - (1 + g - d) / (1 + i)] = T / [(i + d - g) / (1 + i)] = (1 + i) * T / (i + d -g)

约等于 T / (i + d -g)

美国现在30年房贷利率约3%，以此为贴现率。美国常规会计假设租赁用房产（房屋价值部分）使用寿命27.5年，每年按房屋原价线性折旧3.6%（地价部分不折旧）；姑且按整体价格每年几何折旧4%算。

房价毛增值率假设与预期名义GDP增长率相同，设未来长期经济增长率2%、长期通货膨胀率2%，则毛增值率为4%

这样算下来，累计房产税现值约为初年房产税的33倍；如果平均房产税率1%，就是初年买房价格的约三分之一或者房价与累计房产税现值之和的四分之一。
（与上面结果差别的原因是假设的房产税率更低、折旧率更高）

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查2020年中国统计年鉴，2019年房地产企业土地购置成交价款1.5万亿元，当年商品房销售收入10.4万亿元，土地购置成交价款占商品房销售收入14%。当然实际上房地产企业不会当年买地、当年建房、当年卖房。

前一年，2018年，房地产企业土地购置成交价款1.6万亿元，当年商品房销售收入10.7万亿元，土地购置成交价款占商品房销售收入15%。

再往前，2017年，房地产企业土地购置成交价款1.4万亿元，当年商品房销售收入9.1万亿元，土地购置成交价款占商品房销售收入15%。

姑且认为房地产企业的地价成本是房价20%，相当于扣除房价以后房价其余部分的四分之一。这样算来，中国的地价占纯房价的比例似乎还不如美国房产税现值占房价的比例。

如果将中国的地价比作美国的房产税现值，那么隐含初年房产税与地价的关系就是：T = 地价 * (i + d - g)

中国房贷利率约为5.5%，按6%算；折旧率仍取4%，未来名义GDP预期增长率也设为6%。如果地价是纯房价的25%，隐含房产税率也是1%，与美国相当。

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sxm 发表于 2021-6-27 09:55
我对欧美的低利率也是很奇怪的，在全球化时代资本随意跨国流动，各国利率怎能相差这么多呢？有经济理论认 ...

钱还是存银行的 不能说欧美利率是有价无市 而且流动性还很大

影响利率的因素很多。如果纯粹从资产阶级国际金融的角度来说，国别间利率差除了预期汇率变化外，还反映风险附加和交易成本。比如，资本容易流入中国，但相对流出较难；另外美国资产一般还是认为在同类资产中风险最低。