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楼主: sxm

中国房价高昂的原因 [复制链接]

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发表于 2021-6-19 10:34:45 |显示全部楼层
本帖最后由 sxm 于 2021-6-19 10:36 编辑
远航一号 发表于 2021-6-19 03:40
https://3g.163.com/dy/article/FSC7N4FS0551M2GC.html?spss=adap_pc

2021年农民拆迁补偿标准

是集体土地征地补偿。国有土地好像征地不补偿,只是拆房子的补偿。一来按面积算房子应该占不了多少地,论亩收的地应该是多数。二来即使市区内征地往往也是征城中村的地,城中村属于集体土地。没房子的地补偿不了多少钱。汕尾市征收市区土地补偿实施办法2016-09-04 00:00    http://www.swhqglq.gov.cn/swhqgl ... nt/post_433995.html
即使征地全是在拆房子,按照拆一赔一算,顶多也就勉强达到地价一半(新楼四分之一)。农民房往往三层以上不赔少赔的。
你这个土地购置均价约每平米4400元不知道是哪看得,口径如何(是否把工业用地算进去了),按字面看应该是地皮的价格,盖房可以在同一块地上盖很多层的,换算成楼面地价还要除以2.5左右的容积率,那就是平均房价一万,楼面地价只有一千多了。

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发表于 2021-6-19 10:39:44 |显示全部楼层
农村拆迁补偿有时候是另给农民批一块宅基地,然后只赔建筑成本。这样就更便宜了

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发表于 2021-6-19 10:49:56 |显示全部楼层
sxm 发表于 2021-6-19 10:34
是集体土地征地补偿。国有土地好像征地不补偿,只是拆房子的补偿。一来按面积算房子应该占不了多少地,论 ...

我给你那个来源,然后用土地成交价款除以土地购置面积

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发表于 2021-6-19 11:01:22 |显示全部楼层
sxm 发表于 2021-6-19 10:34
是集体土地征地补偿。国有土地好像征地不补偿,只是拆房子的补偿。一来按面积算房子应该占不了多少地,论 ...

http://wap.stats.gov.cn/fb/202106/t20210616_1818437.html

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发表于 2021-6-19 11:05:08 |显示全部楼层
远航一号 发表于 2021-6-19 10:49
我给你那个来源,然后用土地成交价款除以土地购置面积

我仔细看了下那张表,其中土地购置面积(万平方米)4396,商品房销售面积(万平方米)66383, 这看起来平均容积率达到十几倍了,市面上的小区好像没有这么高的容积率吧。并且按照土地成交价款(亿元)1931算,平均楼面地价才290.88772728元/平方米,同时房价平均一万元,这也太离谱了。。。

点评

sxm  或许可以解释为卖房和卖地有季节差异,该报告只统计了1-5月所以有偏差?  发表于 2021-6-19 11:18:12

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发表于 2021-6-27 00:25:37 |显示全部楼层
本帖最后由 sxm 于 2021-6-27 00:32 编辑

原文最后一段“中国不收房产税”修改如下:
欧美往往是有房产税的,美国房产税率约为每年收取房产价值的2%。而中国不收房产税(进行房产税试点的上海税率仅为0.4%且有极高的缴税门槛,约等于没有房产税),可以认为高地价相当于“一次性预缴70年的房产税”。如果采用5%的贴现率,则少收2%的房产税可以解释29%的房价((2%/5%)/(1+2%/5%)=0.29),大约抵消了地价的一半。但也有观点认为,欧美房产税绝大部分用于本社区的教育、维护上,对居民来说并非剥夺,居民并不反对缴纳房产税,房产税率高的地区并未导致房价降低,反而往往因为有更好的学校而使房价上涨。中国卖地收入虽然理论上也是用来建设城市、为市民服务,但市民无从监督,无法保证这笔钱真的用在自己身上。
这种中国特有的高地价无房产税模式在地价不断上涨的情况下还会引起炒房热潮。如果把地价的一部分看作一次性预缴70年的房产税,则地价不断上涨意味着房产税不断上涨。然而由于之前买房时按照较低标准交过税的人在房产税上涨后并不需要补交差额,他们的房子在市场上又与新房无异,则房产税上涨的部分的折现值就成了他们的收益。而在按年收取房产税的国家,这部分增长应该是归政府的。因此中国人有更大的动机尽早买房,这导致了更大的需求和更高的价格。

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发表于 2021-6-27 03:58:56 |显示全部楼层
sxm 发表于 2021-6-27 00:25
原文最后一段“中国不收房产税”修改如下:
欧美往往是有房产税的,美国房产税率约为每年收取房产价值的2% ...

中国的土地财政理论上也是用于地方“民生“

另外你那个公式没有看太懂。理论上应该把美国的房产税换算成现值与房屋现价比。

还没有来得及细推,估计是:房产税/(贴现率+折旧率-房产资本增值率)

如果贴现率是5%、房产资本增值率是5%,折旧率是2%,房产税现值就相当于(加上房产税以前的)房屋现价100%,貌似与中国也差不多

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发表于 2021-6-27 07:50:31 |显示全部楼层
本帖最后由 远航一号 于 2021-6-27 07:52 编辑
sxm 发表于 2021-6-27 00:25
原文最后一段“中国不收房产税”修改如下:
欧美往往是有房产税的,美国房产税率约为每年收取房产价值的2% ...

简单推导一下:

设买房年房产税为T。美国各州房产税不一,2%是比较高的,平均约1%。房产税每年按市价重估,所以假设房产税每年与市价同比增长。设房产的市价毛增值率(即次年同类新建房次年时价与今年新建房今年时价比)为g,折旧率为d(即今年新建房次年时价与第二年同类新建房次年时价比),净增值率为g - d

那么第二年应交房产税为:T * (1 + g - d)

以 i 为名义利率(贴现率)

则第二年应交房产税在今年的现值为:T * (1 + g - d) / (1 + i)

第三年应交房产税在今年的现值为:T * [(1 + g - d) / (1 + i)]^2

。。。

以此类推至无穷

以上各项相加,总和为:T / [1 - (1 + g - d) / (1 + i)] = T / [(i + d - g) / (1 + i)] = (1 + i) * T / (i + d -g)

约等于 T / (i + d -g)

美国现在30年房贷利率约3%,以此为贴现率。美国常规会计假设租赁用房产(房屋价值部分)使用寿命27.5年,每年按房屋原价线性折旧3.6%(地价部分不折旧);姑且按整体价格每年几何折旧4%算。

房价毛增值率假设与预期名义GDP增长率相同,设未来长期经济增长率2%、长期通货膨胀率2%,则毛增值率为4%

这样算下来,累计房产税现值约为初年房产税的33倍;如果平均房产税率1%,就是初年买房价格的约三分之一或者房价与累计房产税现值之和的四分之一。
(与上面结果差别的原因是假设的房产税率更低、折旧率更高)

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发表于 2021-6-27 08:06:01 |显示全部楼层
本帖最后由 远航一号 于 2021-6-27 08:17 编辑

查2020年中国统计年鉴,2019年房地产企业土地购置成交价款1.5万亿元,当年商品房销售收入10.4万亿元,土地购置成交价款占商品房销售收入14%。当然实际上房地产企业不会当年买地、当年建房、当年卖房。

前一年,2018年,房地产企业土地购置成交价款1.6万亿元,当年商品房销售收入10.7万亿元,土地购置成交价款占商品房销售收入15%。

再往前,2017年,房地产企业土地购置成交价款1.4万亿元,当年商品房销售收入9.1万亿元,土地购置成交价款占商品房销售收入15%。

姑且认为房地产企业的地价成本是房价20%,相当于扣除房价以后房价其余部分的四分之一。这样算来,中国的地价占纯房价的比例似乎还不如美国房产税现值占房价的比例。

如果将中国的地价比作美国的房产税现值,那么隐含初年房产税与地价的关系就是:T = 地价 * (i + d - g)

中国房贷利率约为5.5%,按6%算;折旧率仍取4%,未来名义GDP预期增长率也设为6%。如果地价是纯房价的25%,隐含房产税率也是1%,与美国相当。


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发表于 2021-6-27 08:43:37 |显示全部楼层
远航一号 发表于 2021-6-27 03:58
中国的土地财政理论上也是用于地方“民生“

另外你那个公式没有看太懂。理论上应该把美国的房产税换算成 ...

我的计算逻辑是,假设中国也有与美国相当的房产税率2%,只不过这部分加在地价里一起收了。假设美国房子100万,不涨价,贴现率5%,则每年2%房产税的净现值为2%/5%×100=40万。如果按照中国的把房产税净现值加在地价里的做法,则房价应为140万。其中房产税占40万,占房价比例为40/(100+40)=0.29.因此假设中国也有与美国相当的房产税率2%的情况下房价中约有29%是房产税的净现值。

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